La burbuja inmobiliaria China
A lo largo de las últimas décadas, China ha experimentado un rápido proceso de crecimiento económico y de desarrollo que ha permitido que más de 800 millones de personas hayan dejado atrás la pobreza extrema. Sin embargo, al mismo tiempo que el país veía cómo mejoraban prácticamente todos sus indicadores económicos y sociales han surgido importantes desequilibrios. Y, precisamente, los más destacados quizás sean los que tienen que ver con el sector inmobiliario.
Evergrande, el mayor promotor inmobiliario de China y uno de los más grandes de todo planeta, se ha convertido en un protagonista destacado de la actualidad financiera internacional. Sus más de 300.000 millones de dólares de deuda se convirtieron en una carga demasiado pesada.
Sin embargo, esto no es lo que más preocupa a los mercados. La mayor inquietud reside en que este caso no sea un hecho aislado.
Durante las últimas décadas los promotores inmobiliarios chinos han expandido notablemente sus negocios, de tal forma que según las estimaciones de Nomura, tan solo la financiación bancaria a estas empresas supera hoy los 5,2 billones de dólares, una cifra superior a todo el PIB de Japón.
El problema es que el sector inmobiliario ha crecido tanto que hoy muchos expertos señalan que podría estar experimentando una burbuja a punto de estallar.
Las noticias de la existencia de una burbuja inmobiliaria en China se escuchan desde hace más de una década. La principal prueba "incriminatoria" sería la existencia de ciudades fantasma. Durante más de 10 años no parece que estas ciudades estuvieran generando un problema sistémico, aunque sin duda eran un problema local. Sin embargo, la tasa de viviendas desocupadas ha seguido creciendo en China en ciudades secundarias, trasladándose también a las grandes urbes, ya que en algunas ciudades principales como Pekín la tasa de desocupación llega a ser del 20%.
Otro indicador de la posible existencia de una burbuja es la relación entre el precio de las viviendas y los ingresos de los hogares, la cual se sitúa entre las más altas del mundo. Según los datos recabados por los economistas Kenneth S. Rogoff y Yuanchen Yang, para comprarse una vivienda estándar una familia media necesita en China los ingresos de 27 años. Mientras que en España, según datos del banco central de este país, esta cifra es de aproximadamente 7 años.
Asimismo, la rentabilidad que se obtiene por alquilar una vivienda en China se sitúa por debajo del tipo hipotecario medio, lo que convierte al arrendamiento en un mal negocio.
Esta ratio precio-vivienda / precio-alquiler nos da una idea de lo "inflado" que está un mercado inmobiliario. Cuando el indicador es muy alto, comprar una vivienda no se justifica por los ingresos que genera en forma de alquileres y la única razón por la que alguien compraría la vivienda en este caso es esperar venderla por un valor más alto. En caso de que todo el mundo operase con la misma expectativa, estaríamos frente a la definición canónica de burbuja.
Como ya hemos mencionado, la ratio precio-vivienda / precio-alquiler del mercado inmobiliario chino muestra un valor altísimo, el tercero más alto del mundo solo por detrás de Turquía y Taiwán y en caso de decidir comprar una vivienda en China para alquilarla se tardaría la friolera de 48 años en recuperar la inversión.
En otras palabras, los números parecen señalar que los precios inmobiliarios en China han ido demasiado lejos. Es decir, que podríamos estar presenciando las fases finales de una burbuja. Una crisis que podría afectar no solo a los promotores, sino que podría extenderse también al sistema financiero.
Por supuesto, por otro lado, la economía de China también tiene importantes fortalezas como por ejemplo una enorme tasa de ahorro que podría serle de gran ayuda para digerir todos estos excesos.
Además, a diferencia, de lo que ocurrió en países como España durante la burbuja inmobiliaria, China no depende de los mercados financieros internacionales. Algo que también puede facilitar enormemente el ajuste.
Los analistas de Oxford Economics calculan a través de dos escenarios cuál puede ser el impacto de la crisis inmobiliaria en el PIB chino y la economía mundial . En el primero, la recesión del mercado inmobiliario queda en un susto como ocurrió hace seis años. En el segundo, la burbuja estalla al estilo de lo acaecido en España y EEUU en 2008, generando un impacto de calado tanto en la economía china, como en la global.
Louis Kujis y Tommy We, analistas de Oxford Economics creen que si la crisis de la vivienda sigue el patrón que se vio durante la recesión inmobiliaria de China en 2014-2015, el crecimiento del PIB de China se reduciría a un 3% interanual entre finales de 2022 y principios de 2023, en comparación con el 5,3% que muestra el escenario base. Por otro lado, el crecimiento del PIB global sería 0,7 puntos menor y los precios globales de los metales caerían de forma drástica. Los países particularmente expuestos a China y los exportadores de materias primas se verían especialmente afectados. Este escenario es relativamente benigno.
No obstante, existe otro escenario más agudo y por fortuna para el país asíatico menos probable. Si la crisis inmobiliaria se termina pareciendo a la de España en 2007 y 2008 “el crecimiento del PIB de China se reduciría al 1% en el primer trimestre de 2023, 4,3 puntos porcentuales menos que en el escenario base. El impacto en el crecimiento global también sería mucho mayor: 1,6 puntos porcentuales menor a finales de 2022 y principios de 2023".
China reduciría la importación y producción de todos aquellos metales relacionados con el sector de la construcción (hierro, aluminio, acero...), mientras que el impacto sobre la riqueza de los hogares afectaría también al consumo y a las importaciones, sacudiendo el crecimiento global y rebajando el precio de las materias primas. Además, la bolsa china comenzaría a cotizar el nuevo escenario, agravando el contagio a través del canal financiero.
"Todo ello provocaría que las importaciones de materias primas de China se estancasen, los precios mundiales de los metales serían un 55% más bajos, respecto al escenario base, en el segundo semestre de 2022, y los precios del hierro serían un 73% más bajos. Como en el primer escenario, los países más afectados serían aquellos para quienes las exportaciones a China son económicamente importantes y los exportadores de materias primas", aseguran desde Oxford Economics.
Bibliografía
Comentarios
Publicar un comentario